Ключевые проблемы рынка недвижимости ГРУЗИИ и пути их решения

автор статьи эксперт по недвижимости- Александр Джапаридзе

 

   ген. директор   о. о. о. " Сервис Недвижимого Имушества" (RES)

   президент АСОЦИАЦИЙ  НЕДВИЖИМОГО ИМУШЕСТВА ГРУЗИИ  (GREA)

  настоящий член СЕТИ  АСОЦИАЦИЙ НЕДВИЖИМОГО ИМУШЕСТВА СТРАН ЦЕНТРАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ (CEREAN).

 

 

Основной проблемой рынка недвижимости Грузии является общее неудовлетворительное состояние экономики Грузии. Отсюда все беды, постигшие рынок недвижимости, который является «зеркалом» экономической ситуации.

Среди проблем Грузинского рынка недвижимости, наблюдающихся на сегодняшний день, можно выделить как типично местные, так и мировые. Локальные проблемы являются более понятными для нас как для игроков рынка, и, соответственно, можно четко определить круг мероприятий, необходимых для их решения.

Проблема №1 – это общее состояние экономики Грузии. Так сложилось, что за последнее время в стране сформировалась привычка к высокому уровню потребления при недостаточном уровне внутреннего производства. Страна, к сожалению, создает слишком мало добавочной стоимости. Высокий уровень потребления сформировался в Грузии в течение последних нескольких лет, в частности, благодаря доступности кредитных средств. Банки, взявшие много внешних займов, выдавали юридическим и физическим лицам кредиты, которые расходовались в том числе и на импортную продукцию. Иными словами, сложилась ситуация, когда заемные деньги тратились на импортные товары, что привело к накоплению в ГРУЗИИ  существенного долга, который необходимо обслуживать.

Своеобразным «зеркалом» экономической ситуации в Грузии стала сфера недвижимости: в условиях нездоровой экономики резко снизился спрос на недвижимость, будь то промышленный, коммерческий или жилой сегменты.

Проблема №2 - инфраструктуры (энергетика, дороги, др.). До кризиса, когда уровень маржинальности в отрасли был очень высоким, сверхприбыли в недвижимости оправдывали эти недостатки, а на сегодня ситуация кардинально изменилась – уровень рентабельности в недвижимости не выше, чем в других сферах, соответственно, инвестор не готов на неоправданные затраты. Данная проблема должна быть решена на системном уровне, это позволит инвестору уверенно понимать экономику проекта и сроки его реализации.

Инфраструктура ГРУЗИИ может и должна быть коммерческим элементом экономики страны. Не случайно распространенной мировой практикой стало активное участие частного капитала в инфраструктурных проектах, в том числе авто- и ж/д-магистралей, электроэнергетической инфраструктуры, авиа- и водного транспорта. Нельзя сказать, что в Грузии этого нет , конечно же, есть. Однако сотрудничество государства с частным капиталом в части инфраструктуры пока еще очень локально и не определяет темпы ее развития.

Развитие инфраструктуры должно быть одним из наиболее значимых приоритетов внутренней экономической политики. Развитие инфраструктуры привлекает впоследствии платежеспособного потребителя, который со временем окупает инвестиции в инфраструктуру ее потреблением. И если даже со стороны государства на первоначальном этапе необходимы определенные субсидии для ее создания, последующий рост производства многократно компенсирует затраты бюджета ростом налоговых поступлений.

Проблема №3 - неактивный и недостаточно ясный спрос. Многие площади пустуют в офисных центрах. Не очень радуют также объемы продаж жилья. Причины низкого спроса на жилую недвижимость очевидны: во-первых, отсутствие ипотеки, которое не позволяет нормально функционировать этому сегменту, а количество людей, готовых покупать жилье за наличные, сразу оплачивая 100% его стоимости, ничтожно мало; во-вторых, слишком большой метраж квартир делает их недоступными для большинства покупателей. Единственный сегмент, пользующийся спросом, – торговая недвижимость, на которую цена с каждым днем растет. Однако, особо требуемые места для торговли, органичены. У этих объектов больше шансов подорожать. Стабильный спрос и на новостроики в элитарных районах города Тбилиси с привлекательными потребительскими характеристиками, с оптимальным соотношением цены и качества.

Проблема №4 – низкое качество выполнения строительных работ. Если инвесторы могут сталкиваться с рисками по реализации проекта в целом, его заполняемости, то рисков того, что «кто-то плохо забьет гвоздь», просто не должно существовать. В таких условиях говорить о строительстве сложных с архитектурной точки зрения проектов нет смысла: строители до сих пор не готовы реализовывать подобные проекты и предпочитают строить «как привыкли», иными словами, квадратные коробки, иначе они не несут ответственности за сроки, качество, цену и т.д.

Проблема №5 - Еще один проблемный момент и вечный фактор риска для многих инвесторов – плохая обеспеченность инженерными сетями. На сегодняшний день недостаточно создать хороший проект, девелоперу необходимо решить еще одну задачу – обеспечить его необходимыми коммуникациями.

Проблема №6 - Банковское финансирование. Оно по-прежнему выборочное и сегодня банки готовы не рискуя кредитовать только высокооплачиваемых граждан, которые могут предъявить спрсвку о высокой зарплате, или фирмы, которые обеспечены недвижимостью и большими доходами. Но вопрос заключается в том, готовы ли они кредитовать  среднестатистическую Грузинскую фирму или гражданина, которые будут  покупать или арендовать площади в новых объектах? Соответственно, можно сделать вывод, что без доверия невозможно возобновление ипотечного кредитования на рынке недвижимости Грузии. Без этого невозможно вернуться к докризисным показателям.

Проблема №7 - Развитие качественно новых проектов. Сегодня Грузинсий рынок недвижимости нуждается в проектах нового уровня. Во-первых, проекты должны быть более реалистичны с точки зрения реализации (строить в городе тбилиси очередные микрорайоны на сотни тысяч метров квадратных жилья около Тбилисского моря на сегодняшний день нецелесообразно и бессмысленно). Лучше всего строить дома в полуразрушенном и амортизированном в старом городе, или же, сносом амортизированных „Хрущовок.“ Во-вторых, качественно новое с точки зрения архитектуры воплощение проектов, которое в перспективе значительно повысит ценность объекта как такового. В-третьих, проект должен быть продуманным с точки зрения ликвидности: необходимо строить объекты, которые будут интересны покупателям и арендаторам не только сегодня, но через десять и более лет. Также желательно, строить более дещевые жилые дома с маленокой квадратурой для малоимущих.

Проблема №8 -Доступность информации. Недостаток информации о реальной ситуации на рынке недвижимости краины отталкивает зарубежных инвесторов, которым и без того сложно здесь оперировать. Локальные инвесторы имеют преимущество в этом отношении, поскольку лучше знают специфику рынка, привыкли к постоянным изменениям и более терпимы к риску.

Методы решения проблем:

– если мы хотим улучшить ситуацию на рынке недвижимости, не нужно стимулировать его отдельные сегменты – промышленный, коммерческий либо жилой: спрос на недвижимость не восстановится, пока не будет принят комплекс мер по оживлению экономики в целом.

– Одновременно стимулирование инвестиций в недвижимость и строительную отрасль может быть весьма эффективным инструментом в рамках комплекса мер по стимулированию экономической ситуации в стране. На глобальном уровне ключевыми инструментами оздоровления общей ситуации представляются:

   стимулирование внутреннего производства. Для этого необходимо посмотреть структуру экспорта-импорта и определить, какая продукция может и должна производиться в Грузии, создать необходимые условия, повысить экономическую эффективность внутреннего производства по сравнению с импортом, создать благоприятные условия для их производителей (налоги, разрешительная система, финансирование, гарантия прав инвестора);

   увеличивать экспортный потенциал, стимулировать экспорт продукции с высокой добавленной стоимостью;

   защищать внутренний рынок от некритического импорта (таможенная политика и сборы).

– инвестирование в инфраструктуру со стороны государства. Развитая инфраструктура существенно повышает управляемость проектов, снижает риски и стимулирует инвесторов вкладывать деньги в развитие коммерческой и промышленной недвижимости;

– частичная или полная приватизация предприятий (кроме действительно стратегических), владеющих и управляющих инфраструктурой, привлечение частного капитала в инфраструктурные проекты;

– Заинтересованность городских властей и государства в решении вопросов инженерии (создать одинаковые правила игры на этом рынке, убрать излишний произвол или большое количество посредников).

Каким будет эффект от осуществления данных мероприятий? Развитие сферы производства, рост доходов населения и, как следствие, потребления послужат стимулом для инвестирования в промышленные, офисные и торговые объекты, предназначенные для осуществления производства, его управления и реализации продукции, роста бизнес-трафика, связанного с ростом деловой активности, а также создания новых рабочих мест и дальнейшего роста доходов населения.

Восстановление рынка недвижимости в Грузии – это вопрос времени.

 

 

 

E-mail рассылка

Vertical Tabs

შეკვეთის გაგზავნა
მიუთითეთ სახელი თვისებები მძიმით

Vertical Tabs

ზარის ჩემს უკან

Vertical Tabs

ამორჩევაში დახმარება?

მოგვწერეთ რა გნებავთ და ჩვენი სპეციალისტი მოგიძებნით ვარიანტებს

Vertical Tabs