საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის საკვანძო საკითხები და მათი გადაწყვეტის გზები

 სტატიის ავტორი, უძრავი ქონების ექსპერტი- ალექსანდრე ჯაფარიძე                 

 

კომპანია " უძრავი ქონების სერვის"-ის გენერალური დირექტორი (RES)

საქართველოს უძრავი ქონების ასოციაციის პრეზიდენტი (GREA)

ცენტრალური ევროპის ქვეყნების უძრავი ქონების ასოციაციის ქსელის ნამდვილი წევრი (CEREAN)

 

 

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის მთავარი პრობლემაა მისი ეკონომიკის არადამაკმაყოფილებელი მდგომარეობა. ეს არის უძრავი ქონების ბაზრის სირთულეების სათავე, რომელიც არის ქვეყნის ეკონომიკური სიტუაციის“ სარკისებრი ანარეკლი.“

საქართველოს უძრავი ქონების დღევანდელ პრობლემებს შორის, უნდა გამოვყოთ როგორც ადგილობრივი, აგრეთვე მსოფლიო მნიშვნელობის პრობლემები. როგორც ბაზრის მოთამაშეებისათვის ჩვენთვის უფრო გასაგებია ლოკალური პრობლემები, ამიტომ ბუნებრივია ადვილი გადასაწყვეტია მათი გადაჭრის გზები.

პრობლემა №1 – საქართველოს ეკონომიკის ზოგადი მდგომარეობა. ბოლო დროის განმავლობაში ქვეყანაში ჩამოყალიბდა მაღალი დონის მოთხოვნების ჩვევა შიდა წარმოების არასაკმარისი დონის  პირობებში. ქვეყანაში სამწუხაროდ იქმნება მცირე რაოდენობით დამატებითი ღირებულება. მოთხოვნის მაღალი დონე საქართველოში ჩამოყალიბდა ბოლო წლების განმავლობაში, კერძოდ, ხელმისაწვდომი კრედიტების შედეგად. ბანკები იღებდნენ საგარეო ვალებს, გასცემდნენ იურიდიულ და ფიზიკურ პირებზე კრედიტებს, რომლებიც იხარჯებოდა იმპირტულ საქონელზე. სხვა სიტყვებით, ნასესხები ფული იხარჯებოდა იმპორტულ საქონელზე, რამაც გამოიქვია საქართველოს საგრეო ვალის დაგროვება, რომელიც საჭიროებს მომსახურებას.

საქართველოს ეკონომიკის თავისებურ სარკედ იქცა საქართველოს უძრავი ქონების სფერო: არაჯანსაღი ეკონომიკის პირობებში მკვეთრად დაეცა მოთხოვნილება უძრავ ქონებაზე, სამრეწველო, კომერციულ თუ საცხოვრებელ ფართებზე.

პრობლემა №2 – ინფრასტრუქტურა (ენერგეტიკა, გზები და სხვ.). კრიზისამდე როცა მარჟის დონე იყო ძალიან მაღალი, უძრავი ქონების ზემოგება ამართლებდა ამ ნაკლოვანებებს, მაგრამ დღეისათვის სიტუაცია კარდინალურად შეიცვალა - რენტაბელობის დონე უძრავ ქონებაში არ აღემატება სხვა სფეროების მოგების დონეს და აქედან გამომდინარე, ინვესტორი არ არის მზად ფულის გაუმართლებელი დანახარჯისათვის. ეს პრობლემა უნდა მოგვარდეს სისტემურ დონეზე, რაც ინვესტორს მისცემს საშუალებას კარგად გააცნობიეროს პროექტის ეკონომიკა და მისი რეალიზაციის ვადები.

საქრთველოს ინფრასტრუქტურა შეიძლება და უნდა გახდეს ქვეყნის ეკონომიკის კომერციული ელემენტი. არ არის შემთხვევითი, რომ მსოფლიო პრაქტიკაში გავრცელებულია კერძო კაპიტალის აქტიური მონაწილეობა ინფრასტრუქტურულ, მათ შორის ავტო და სარკინიგზო მაგისტრალების, ელექტროენერგეტიკული ინფრასტრუქტურის, საჰაერო და წყლის სატრანსპორტო პროექტებში. არ შეიძლება ითქვას, რომ საქართველოს ეს არ გააჩნია. მაგრამ ქვეყნის თანამშრომლობა კერძო კაპიტალთან ინფრასტრუქტურის სფეროში ჯერ კიდევ ლოკალურია და არ განსაზღვრავს მისი განვითარების ტემპებს.

შიდა ეკონომიკური პოლიტიკისათვის ინფრასქრუქტურის განვითარება უნდა იყოს ერთ-ერთი ყველაზე პრიორიტეტული. ინფრაქტრუქტურის განვითარება შემდგომ მოიზიდავს  გადახდისუნარიან მომხმარებელს, რომელიც მოხმარებით დროის განმავლობაში ანაზღაურებს  თავის ინვესტირებულ  ხარჯებს. იმ შემთხვევაშიც კი, თუ საწყის ეტაპზე სახელმწიფოს ესაჭიროება სუბსიდიების გამოყოფა მისი ჩამოყალიბებისათვის, წარმოების შემდგომი ზრდა მრავალჯერ ანაზღაურებს ბიუჯეტის დანახარჯებს შემოსული გაზრდილი გადასახადებით.

პრობლემა №3 – პასიური და არასაკმარისად ნათელი მოთხოვნა. საოფისე ცენტრებში დიდი ფართობები თავისუფალია. დიდათ არც სახცოვრებელი ფართები იყიდება. საცხოვრებელ ფართებზე დაბალი მოთხოვნილება აშკარაა: პირველი, იპოთეკის არ არსებობა, რაც არ იძლევა ამ სეგმენტის ნორმალური ფუნქციონირების საშუალებას, ხოლო იმ ადამიანთა რაოდენობა, რომელნიც მზად არიან შეიძინონ საცხოვრებელი ფართები ნაღდი ფულით და გადაიხადონ მისი ღირებულების 100%, ძალიან მცირეა. მეორე, მყიდველთა უმრავლესობისათვის გასაყიდი ბინების დიდ ფართობების გამო, შეუძლებელია მათი შეძენა. ერთადერთი სეგმენტი, რომელზეც არის მოთხოვნილება - არის სავაჭრო ფართები, რაზეც ფასი ყოველდღიურად იზრდება. მაგრამ სავაჭრო ფართების რაოდენობა, რომელზეც არის მოთხოვნილება - შეზღუდულია. ასეთ ობიექტებს გაძვირების მეტი შანგააჩნიათ. სტაბილური მოთხოვნილებაა აგრეთვე თბილისის ელიტარულ უბნებში ისეთ ახალ მშენებარე ობიექტებზე, რომელთაც მიმზიდველი მახასიათებლები, ფასისა და ხარისხის ოპტიმალური თანაფარდობა აქვთ. 

პრობლემა №4 – სამშენებლო სამუშაოების დაბალი ხარისხი. თუ ინვესტორები შეეჯახებიან რეალიზაციის,  ზოგადად მისი შევსების რისკებს, მაშინ იმისი რისკი, რომ „ვიღაცამ ცუდად ჩააჭედა ლურსმანი,“ არ უნდა არსებობდეს. ასეთ პირობებში არქიტექტურული თვალსაზრისით რთულ პროექტებზე საუბარს, არა აქვს აზრი: მშენებლები აქამდე არ არიან მზად მოახდინონ მსგავსი პროექტების რეალიზება და ურჩევნიათ აშენონ, როგორც „მიჩვეულნი არიან,“ ანუ, კვადრატული კოლოფები, სხვა შემთხვევაში ისინი არ იღებენ პასუხიცმგებლობას ვადებზე, ხარსიხზე, ფასზე და სხვ. 

პრობლემა №5 – კიდევ ერთი პრობლემატური მომენტი და მრავალი ინვესტორისათვის რისკის ფაქტორი - საინჟინრო ქსელებით უზრუნველყოფა. დღეისათვის არ არის საკმარისი კარგი პროექტის შექმნა, დეველოპერმა უნდა გადაჭრას კიდევ ერთი საკითხი - უზრუნველყოს ის საჭირო კომუნიკაციებით.

პრობლემა №6 – საბანკო დაფინანსება. ის კვლავაც არის შერჩევითი და დღეისათვის ბანკები მზად არიან რისკის გარეშე გასცენ კრედიტები მხოლოდ მაღალი ანაზღაურების მქონე მოქალაქეებზე, რომელთაც შეუძლიათ წარადგინონ მაღალი ხელფასის ცნობები, ან ფირმებზე, რომელნიც უზრუნველყოფილნი არიან უძრავი ქონებითა და მაღალი შემოსავლებით. საკითხი ის არის, მზად არიან თუა არა ბანკები გასგენ კრედიტები საშუალო შემოსავლის მქონე ქართულ ფირმებზე ან მოქალაქეებზე, რომელნიც შეიძენენ ან იჯარით აიღებენ ფართებს ახალ ობიექტებში? შესაბამისად, შეიძლება გაკეთდეს დასკვნა, რომ ნდობის გარეშე საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე შეუძლებელია იპოთეკური დაკრედიტების განახლება. ამის გარეშე შეუძლებელია დავუბრუნდეთ კრიზისამდელ მაჩვენებლებს.

პრობლემა №7 – ხარისხობრივად ახალი პროექტების განვითარება. დღეს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი საჭირებს ახალი დონის პროექტებს. პირველი, პროექტები უნდა იყოს უფრო მეტად რეალისტური რეალიზაციის თვალსაზრისით (დღეისათვის თბილისში მორიგი ასეულ ათასი მეტრი კვადრატული საცხოვრებელი მიკრორაიონის აშენება თბილისის ზღვასთან არ არის მიზანშეწონილი).  ყველაზე მეტად მიზანშეწონილი იქნება სახლების მშენებლობა ნახევრად დანგრეულ და ამორტიზირებულ ძველ ქალაქში, ან ამორტიზირებული ე. წ. „ხრუშჩოვკების“ ადგილას. მეორე, არქიტექტურული თვალსაზრისით, ხარისხობრივად ახალი პროექტების ხორცშესხმა, რაც პერსპექტივაში მნიშვნელოვნად აამაღლებს ობიექტების ფასეულობას. მესამე, პროექტი ლიკვიდობის თვალსაზრისით უნდა იყოს მოფიქრებული: აუცილებელია ისეთი ობიექტების აშენება, რომელიც საინტერესო იქნება მყიდველებისა და მოიჯარეებისათვის არა მხოლოდ დღეს, არამედ ათეული და მეტი წლის მერეც. აგრეთვე სასურველია, აშენდეს შედარებით იაფი ნაკლები ფართობის საცხოვრებელი სახლები მცირე შემოსავლის მქონეთათვის.

პრობლემა №8 – ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა. უძრავი ქონების ბაზარზე რეალური სიტუაციის შესახებ ინფორმაციის სიმცირე აფრთხობს უცხოელ ინვესტორებს, რომელთათვისაც ისედაც რთულია აქ ოპერირება. ლოკალურ ინვესტორებს ამ მხრივ გააჩნიათ უპირატესობა, ვინაიდან უკეთ იციან ბაზრის თავისებურებები, მიჩვეულნი არიან მუდმივ ცვლილებებს და უფრო იტანენ რისკებს.

პრობლემების გადაწყვეტის მეთოდები:

– თუ უძრავი ქონების ბაზარზე გვინდა სიტუაციის გაუმჯობესება, არ არის საჭირო მისი ცალკეული - სამრეწველო, კომერციული ან საცხოვრებელი სეგმენტების, სტიმულირება: უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა არ აღდგება, სანამ არ იქნება მიღებული ზომები მთლიანად ეკონომიკის გამოსაცოცხლებლად;

– უძრავ ქონებასა და სამშენებლო სფეროში ინვესტირების ერთდროული ინვესტირება შეიძლება იყოს ძალიან ეფექტური ინსტრუმენტი ქვეყანაში ეკონომიკური სიტუაციის სტიმულირებისათვის. გლობალურ დონეზე ზოგადი სიტუაციის გასაჯანსაღებლად საკვანძო ინსტრუმენტად გვევლინება:

   შიდა წარმოების სტიმულირება. ამისათვის საჭიროა ექსპორტ-იმპორტის სტრუქტურის შესწავლა და იმის განსაზღვრა, თუ რა პროდუაცია უნდა და სესაძლებელია იწარმოწბოდეს საქართველოში, აუცილებელი პირობების შექმნა შიდა წარმოების ეკონომიკური ეფექტურობის ასამაღლებლად იმპორტთან შედარებით, მათი მწარმოებლებისათვის ხელისშემწყობი პირობების შექმნა (გადასახადები, ნებართვების სისტემა, დაფინანსება, ინვესტორთა უფლებების გარანტიები);

   საექსპორტო პოტენციალის გაზრდა, მაღალი დამატებითი ღირებულებით პროდუქციის ექსპორტის სტიმულირება;

   არაკრიტიკული იმპორტისაგან შიდა ბაზრის დაცვა (საბაჟო პოლიტიკა და მოასკრებლები).

– სახელმწიფოს მხრივ ინფრაქტრუქტურაში ინვესტირება. განვითარებული ინფრასტრუქტურა მნიშვნელოვნად აამაღლებს პროექტების მართვას, ამცირებს რისკებს და სტიმულს აძლევს ინვესტორებს ჩადონ ფული კომერციულიდ ასამრეწველო ზრავი ქონებსი განვითარებაში; 

– საწარმოების ნაწილობრივი ან სრული პრივატიზაცია (გარდა სტრატეგიულისა), რომელთაც გააჩნიათ და მართავენ ინფრასტრუქტურას, კერძო კაპიტალის მოზიდვა ინფრასტრუქტურულ პროექტებში;

– ქალაქისა და სახელმწიფოს ხელისუფლების დაინტერესება ინჟინერიის საკითხების გადაწყვეტაში (შეიქმნას ერთნაირი თამაშის წესები ამ ბაზარზე, აღკვეთოს ზედმეტი თვითნებობა და შუამავალთა დიდი რაოდენობა). 

როგორი იქნება ამღონისძიებების ჩატარების სედეგად ეფექტი? წარმოების სფეროს განვითარება, მოსახლეობის შემოსავლების ზრდა და, როგოც  შედეგი, მოხმარება გახდება სტიმული ინვესტირებისათვის წარმოებაში, საოფისე და სავაჭრო ობიექტებში, რომლებიც განკუთვნილია წარმოებისათვის, მისი მართვისა და პროდუქციის რეალიზაციისათვის, ბიზნეს-ტრეფიკის გაზრდისათვის, რაც დაკავშირებულია საქმიანი აქტივობის ზრდასტან, აგრეთვე ახალი სამუშაო ადგილების შექმნა და მოსახლეობის შემოსავლების შემდგომი ზრდა.  

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის აღდგენა - დროის საკითხია.

E-mail рассылка

Vertical Tabs

შეკვეთის გაგზავნა
მიუთითეთ სახელი თვისებები მძიმით

Vertical Tabs

ზარის ჩემს უკან

Vertical Tabs

ამორჩევაში დახმარება?

მოგვწერეთ რა გნებავთ და ჩვენი სპეციალისტი მოგიძებნით ვარიანტებს

Vertical Tabs